Leistbares Wohnen für alle – Reform des Mietrechts !

Das Mietrecht hatte bei seiner Entstehung vor 100 Jahren den Zweck, Angehörige von Soldaten des 1. Weltkrieges vor Zinserhöhungen und Delogierungen zu schützen. Seitdem unterlag es vielen Novellierungen, die es neben dem Sozialversicherungsrecht zu den komplexesten Rechtsmaterien machten. Ein seltsames Paradoxon, ist doch das Wohnen ein Grundbedürfnis jedes Menschen, dessen rechtliche Normen auch ohne Anwalt oder Mieterschutzverband vom Normalbürger verstanden werden sollten. 

 

Letzteres kann aber so gut wie ausgeschlossen werden. Dies beginnt schon mit der schwierigen Rechtsfrage, welches Gesetz bzw. welche Paragraphen für welche Wohnungen gelten. So gibt es Wohnungen, auf die das gesamte MRG anzuwenden ist (= höchster Mieterschutz) und Wohnungen, für die nur bestimmte Normen des MRG gelten (wie "neueren" Eigentumswohnungen mit einer Bauerrichtung nach 1953). Vermietete Einfamilienwohnungen mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten unterliegen nur dem subsidiären ABGB und genießen de facto gar keinen Mieterschutz.

 

Für Altbauten, die nach 1994 vermietet wurden, gilt das sogenannte "Richtwertsystem", das vor allem in Wien für Ärger sorgt. Grund ist nicht nur die periodische Valorisierung alle 2 Jahre, sondern vor allem die Verrechnung sogenannter "Zuschläge" wie den Lagezuschlag, die den Mietzins in die Höhe schnellen lassen. Jeder Mieter hat übrigens die Möglichkeit, seinen Mietvertrag bei der Schlichtungsstelle oder bei einem Bezirksgericht überprüfen zu lassen, und zwar innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss. Mieter fordern eine Mietzinshöchstgrenze, während die Vermieter auf Investitionen und erhöhte Auflagen verweisen. Empfehlenswert wäre vor allem eine erhöhte Transparenz des Mietzinses mit einer genauen Typisierung der Zuschläge. 

 

Nicht immer sind die Vermieter an den erhöhten Mietzinsen schuld. Teil des Bruttomietzinses sind nämlich auch die Betriebskosten, und diese steigen in den letzten Jahren ständig aufgrund der unangemessenen Gebührenerhöhungen der Länder (Müll, Kanal,...). Auch einige Posten des BK-Katalogs sollten aus der Liste gelöscht werden, vor allem die Grundsteuer und die Hausversicherung, die eigentlich zur Sphäre des Vermieter gehören.

 

In Deutschland ist man noch einen Schritt weitergegangen und hat die Mieten und Wohnbeiträge (von Eigentumswohnungen) entlastet durch die Streichung der 10%-igen Umsatzsteuer. Bei unseren Nachbarn wird auch keine Mietvertragsgebühr eingehoben, die in Ö immerhin 1 % des dreifachen Bruttojahreszinses (!) beträgt.

 

Ein Streitpunkt höchstgerichtlicher Entscheidungen sind vor allem die Erhaltungspflichten, die zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt sind. Bei Gasthermen beispielsweise kam man zu dem verblüffenden Ergebnis, dass der Vermieter zwar nicht zur Reparatur einer defekten Therme verpflichtet ist, der Mieter aber das Recht auf eine Mietzinsminderung hat. Dies allerdings nur, solange er sie nicht repariert hat. Derartige Fälle sollten nicht Spielwiese der Höchstgerichte sein, sondern explizit im MRG geregelt sein.  

 

Missstände sollten auch bei den Maklerprovisionen abgestellt werden, die derzeit generell 2 Bruttomonatsmieten betragen. Häufig kassieren Immobilienmakler als "Doppelmakler" die Provision sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Davon umfasst sind auch Fälle, in denen das Maklerunternehmen eigentlich eine Tochterfirma des Bauträgers oder des Vermieters darstellt. In Deutschland darf bei derartigen Konstruktionen keine Provision eingehoben werden, in Großbritannien und Belgien wird die Maklerprovision alleine von den Vermietern getragen. Eine Vorbildwirkung auch für Österreich.

 

Hohe Zuwanderung, mehr Singlehaushalte und eine höhere Lebenserwartung, das sind Faktoren, die aufgrund der Knappheit des Wohnangebots höhere Mieten und höhere Eigentumspreise nach sich ziehen. Eine Lösung dieses Problems kann nur die Förderung von Neubauten sein, und das vor allem für Jungfamilien und für Personen mit geringerem Budget. Das untere Einkommensdrittel gibt schon jetzt 48 % seines Gehalts fürs Wohnen aus, ein prozentueller Wert, der aufgrund der zahlreichen Miet- und Gebührenerhöhungen im Steigen begriffen ist. Und einen Fehler von 2008 sollte man schnellstens rückgängigmachen: Die Wohnbauförderung (deren Beiträge auch vom Arbeitnehmergehalt in Form eines 0,5 %-Abzuges stammen) sollte wieder zweckgebunden werden.