Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, Erkrankung, Quarantäne, keine Aufträge, Absagen von Veranstaltungen,…. – Die Corona-Krise trifft Arbeitnehmer, Unternehmer und Selbständige nicht nur gesundheitlich und psychisch, sondern auch finanziell. In dieser Ausnahmesituation ist auch die Politik gefordert, durch befristete Sondergesetze die richtigen Maßnahmen zu treffen und das Leid der Bürger zu verringern. Beim Mietrecht ist dies partiell gelungen.
Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichten kann, dann kann der Vermieter den Mieter weder kündigen noch sofort delogieren. Er kann weiters den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Diese Bestimmungen gelten bis zum 30. Juni 2022.
Zu beachten ist aber, dass sich die rechtlichen Einschränkungen des Vermieters nur auf das 2. Quartal von 2020 beziehen. Tritt der Zahlungsrückstand beispielsweise im September 2020 ein (was aufgrund des ungewissen Pandemieverlaufes und der darausfolgenden schlechten wirtschaftlichen Prognosen nicht ausgeschlossen ist), dann darf der Vermieter eine Kündigung aussprechen. Ebenso, wenn ein anderer Auflösungstatbestand als der Mietzinsrückstand geltend gemacht wird. Der Mieter muss außerdem beweisen, dass er unmittelbar durch die Corona-Krise in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt wird.
Bei einem Zahlungsrückstand müssen für das 2. Quartal 2020 nur die gesetzlichen Verzugszinsen von 4 Prozent bezahlt werden, auch wenn andere Vereinbarungen vorliegen. Der Mieter ist ferner nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- und Einbringungsmaßnahmen zu ersetzen.
Nicht ideal gelöst wurde die Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge, die zwischen 30. März 2020 und dem 1. Juli 2020 auslaufen. In diesen Fällen kann der Mietvertrag schriftlich und einvernehmlich bis zum 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Ein Rechtsanspruch auf eine Verlängerung besteht nicht.
Räumungsexekutionen sind auf Antrag des Verpflichteten aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses unentbehrlich ist. Dies gilt nicht bei Eigenbedarf oder bei schwerwiegenden wirtschaftlichen Nachteile des betreibenden Gläubigers. Das Verfahren ist auf Antrag des Gläubigers nach Endigung der Covid-19-Maßnahmen bzw. spätestens 6 Monate nach Bewilligung der Aufschiebung fortzusetzen.
Geschäftsraummieter und Pächter könnten als Anspruchsgrundlage den § 1104 ABGB in Betracht ziehen. Dieser besagt, dass ein Miet- oder Pachtzins dann nicht zu bezahlen ist, wenn der Miet- oder Pachtgegenstand durch außerordentliche Zufälle (wie eine Seuche) nicht benutzt werden kann. Auf den ersten Blick scheint die Anwendung dieses Paragraphen eine klare Angelegenheit zu sein. Tatsächlich aber muss jeder einzelne Mietvertrag genau geprüft werden. Ein wichtiges Kriterium ist auch, ob und welcher Zweck im Mietvertrag vereinbart wurde, bzw. ob der Mietgegenstand für alle möglichen Geschäftszwecke unbenützbar ist, was bei Lieferservices nicht anzunehmen ist. Wie der bis dato kaum angewandte § 1104 ABGB in der Corona-Krise interpretiert wird, werden künftige ausjudizierte Gerichtsurteile zeigen. Rechtsanwälte empfehlen eine Mietzinszahlung unter Vorbehalt oder als Alternative Kulanz-Verhandlungen mit dem Vermieter bezüglich Mietzinsreduktion oder Stundung.
Für Opposition, Mietervereinigung, Wissenschaftler und Stadtplaner gehen die Mietrechtsnovellen der türkis-grünen Bundesregierung zuwenig weit. Sie fordern u.a. einen Solidarfonds für besonders betroffene Menschen, einen Rechtsanspruch auf Verlängerung des Wohnungsmietvertrages, Mietzinsreduktionen bzw. Mietzinserlässe und die Öffnung von Hotels. AirBnB-Objekten und leeren Wohnungen für Wohnungs- und Obdachlose. Eine Nachbesserung des Maßnahmenpakets sollte also so schnell wie möglich vorgenommen werden, im Sinne des gesellschaftlichen Friedens und der sozialen Gerechtigkeit.